【問答解讀】《咸寧市加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》政策解讀

為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題的要求，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳湖北省關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)[2021]22號(hào)）和湖北省加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實(shí)施意見（鄂建[2022]1號(hào)），為加快推進(jìn)我市保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，結(jié)合咸寧實(shí)際，我市擬定了《咸寧市加快保障性租賃住房實(shí)施方案》?，F(xiàn)參照省里做法，通過一問一答方式，對(duì)《咸寧市加快保障性租賃住房實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱方案）進(jìn)行解讀。

一問：《方案》制定的背景是什么？

答：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題的要求。2021年6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，確定構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)住有所居。為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院文件精神，2021年11月，省里印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的通知》，明確武漢、襄陽、宜昌、十堰、鄂州、荊州等6個(gè)常住人口超過100萬的大城市重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房。在此背景下，遵照黨中央、國(guó)務(wù)院的要求，貫徹2022年6月省第十二次黨代會(huì)精神，我市根據(jù)《加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實(shí)施意見》制定了《咸寧市加快保障性租賃住房實(shí)施方案》，該《方案》是為了著力解決好從事基本公共服務(wù)的機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位人員，特別是這些群體中在工作地?zé)o房或多孩、三世同堂等住房困難問題，消除他們的后顧之憂，從而釋放消費(fèi)潛力。

二問：《方案》的積極意義？

答：《方案》的積極意義體現(xiàn)在5個(gè)方面：

一是有利于推進(jìn)我市以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。《方案》解決我市基本公共服務(wù)人員中住房困難家庭以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他企事業(yè)單位職工特別是新市民、青年人“租不好房，買不起房”的問題，提出利用購買、改建、改造、租賃、新建等方式提供保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，通過可租可售、先租后售，滿足差異化的住房需求，既能夠適應(yīng)這部分人群的承受能力，也能夠滿足他們的住房需求。為他們?cè)诔鞘邪簿訕窐I(yè)提供基本住房保障，促進(jìn)“十四五”時(shí)期我市新型城鎮(zhèn)化更高質(zhì)量發(fā)展。

二是有利于推動(dòng)加快建立我市“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。《方案》引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，各地、各部門、各單位可以通過購買現(xiàn)有商品住房或在建項(xiàng)目，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體也可以利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋等提供保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，改變了政府作為居住用地唯一供應(yīng)者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應(yīng)者的情況，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障、租購并舉。

三是有利于滿足差異化的住房需求，實(shí)現(xiàn)共同富裕。《方案》明確符合出售條件的保障性租賃住房，租住滿5年后，經(jīng)承租人申請(qǐng)可以轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。先租后售，既考慮到這部分群體的住房支付能力，又滿足他們對(duì)購買住房的需求，同時(shí)通過購買共有產(chǎn)權(quán)住房，發(fā)揮住房強(qiáng)制儲(chǔ)蓄效用，實(shí)現(xiàn)住房作為家庭財(cái)富蓄水池的作用，通過逐步購買住房產(chǎn)權(quán)，積累家庭財(cái)富，實(shí)現(xiàn)共同富裕。

四是有利于保障性租賃住房項(xiàng)目資金平衡，打消相關(guān)供給主體的顧慮。對(duì)符合出售條件的保障性租賃住房，《方案》通過先租后售的方式，分期出售住房產(chǎn)權(quán)，相比只租不售的項(xiàng)目提前資金回籠，實(shí)現(xiàn)資金平衡，有利于形成略有盈利的可持續(xù)商業(yè)運(yùn)作模式，打消保障性租賃住房企業(yè)顧慮。

五是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。通過購買市場(chǎng)待售商品房和在建工程，或者通過改建、改造、租賃等方式盤活市場(chǎng)存量閑置低效利用的房屋，為基本公共服務(wù)住房困難家庭以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他企事業(yè)單位職工特別是新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供給，通過先租后售，合理釋放購房需求，能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。

三問：《方案》的創(chuàng)新體現(xiàn)在哪里？

答：《方案》的創(chuàng)新在于提出先租后售，即明確保障性租賃住房在租賃滿5年后，承租人可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買部分或者全部產(chǎn)權(quán)。這種創(chuàng)新的價(jià)值在于破除了住房“要么租，要么買”二選一消費(fèi)方式的約束，通過先租后售的住房消費(fèi)方式創(chuàng)新，打通了住房租購市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了住房保障與住房市場(chǎng)的有效銜接。同時(shí)，《方案》還規(guī)定，已交租金可以抵扣購房款，體現(xiàn)了我國(guó)政府在住房領(lǐng)域保障理念的兩次轉(zhuǎn)型提升：第一次是由廉租房時(shí)代的濟(jì)貧式保障理念向公租房時(shí)代的適度普惠式保障理念的轉(zhuǎn)型提升，第二次就是當(dāng)前由適度普惠式到先租后售的發(fā)展型保障理念的轉(zhuǎn)型提升。這種住房保障理念轉(zhuǎn)型提升，是湖北在住房保障理論上新的探索和實(shí)踐，也是我市“有為政府”在住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)踐的具體體現(xiàn)。

四問：《方案》的保障對(duì)象包含哪些人群？

答：《方案》明確對(duì)象主要包括從事基本公共服務(wù)的企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)人員中在工作地?zé)o房及多孩、三世同堂等住房困難家庭，但不僅限于這部分人群，《方案》還提出各城市在解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他企事業(yè)單位職工，特別是新市民、青年人住房困難問題可參照?qǐng)?zhí)行。在政策落地過程中，各縣市區(qū)政府還可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步明確具體范圍和條件。比如，近年來各市縣兩級(jí)人民政府頒布各種人才落戶政策，那么人才政策中的人才就可以納入到地方制定的具體標(biāo)準(zhǔn)和范圍中。

五問：《方案》是否對(duì)住房面積有明確的規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：由于《方案》的保障對(duì)象主要是從事基本公共服務(wù)人員的住房困難群體，但這部分群體對(duì)住房的需求存在明顯的差異化，比如有些青年家庭響應(yīng)國(guó)家號(hào)召生育二孩，甚至三孩，有的家庭需要贍養(yǎng)老人，小戶型住房顯然不能滿足這部分家庭的需要；同時(shí)，考慮到《方案》中允許部分符合條件的保障性租賃住房可以轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，如果戶型和面積太小，不能滿足購買共有產(chǎn)權(quán)住房家庭的需求?；诖耍瑸榱吮M可能滿足保障對(duì)象差異化的住房需求，本《方案》沒有明確具體的住房面積標(biāo)準(zhǔn)，而是將具體的戶型面積等標(biāo)準(zhǔn)交由縣市區(qū)人民政府根據(jù)國(guó)家和省相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況合理確定。

現(xiàn)實(shí)中，參考其他地方，比如廣東省提出共有產(chǎn)權(quán)住房建筑面積不超過120平方米。海南省2021年頒布的《海南自由貿(mào)易港安居房建設(shè)和管理若干規(guī)定》中明確安居房套型面積以一百平方米以下中小套型為主。杭州市2021年頒布的《杭州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》提出以中小戶型為主。因此，各縣市區(qū)在制定具體戶型面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不宜把標(biāo)準(zhǔn)界定太高或太低，如果戶型面積太大，超出承租人或購買人的支付能力，有可能形成閑置，也有可能借用該政策套取優(yōu)惠政策；同時(shí)，如果戶型面積太小，又不能滿足住房需求。因此，在制定具體戶型面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參考普通商品住房作為界定標(biāo)準(zhǔn)。

六問：《方案》對(duì)租金是如何規(guī)定的？

答：由于住房具有顯著的異質(zhì)性特征，《方案》明確了面向從事基本公共服務(wù)人員的保障性租賃住房的租金，原則上不高于同地段、同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)租金的70%，具體的租金由縣市區(qū)人民政府根據(jù)國(guó)家和省相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況合理確定。

七問：《方案》明確了保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給方式有哪些？

答：《方案》明確提出各地、各部門、各單位在摸清住房需求的前提下，以需定供，通過對(duì)接市場(chǎng)資源，采取購買、改建、改造、租賃、新建等多種方式，提供多元化的租購住房產(chǎn)品。近期，考慮政策落地的時(shí)效性，可以考慮以購買為主。具體的供給方式可細(xì)化為8條：

1.可購買商品住房，作為保障性租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，允許先租后售；

2.可收購符合條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的在建工程項(xiàng)目，作為保障性租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，允許先租后售；

3.利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，允許在土地出讓時(shí)明確可先租后售；

4.商品住房項(xiàng)目配建并移交政府持有的保障性租賃住房，允許先租后售；商品住房項(xiàng)目配建開發(fā)商自持的保障性租賃住房，允許在土地出讓時(shí)明確可先租后售；

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售商品住房，自愿可納入保障性租賃住房，允許先租后售；

6.企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，需變更土地用途的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；

7.利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)保障性租賃住房；

8.對(duì)閑置和低效利用的政府存量公房、商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，允許改建、改造為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

除上述供給方式外，各縣市區(qū)人民政府還可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極探索增加其他保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給方式。

八問：《方案》中明確何種類型的保障性租賃住房可以轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房？

答：《方案》明確指出8條供給方式中，第1至第5條可以作為保障性租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，允許先租后售。這部分住房之所以可以先租后售，主要考慮這部分住房具有商品住房屬性，特別是土地屬性屬于住宅用地，符合國(guó)家現(xiàn)有政策中關(guān)于商品住房出售的相關(guān)政策規(guī)定。第6條至第8條盡管可以作為保障性租賃住房用于居住使用，但由于受用地性質(zhì)的限制，不符合國(guó)家現(xiàn)有關(guān)于商品住房的規(guī)定，所以不能轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行出售。

九問：《方案》中是否明確在什么條件下可以購買共有產(chǎn)權(quán)住房？

答：《方案》第1至第5條供給的保障性租賃住房在租賃滿5年后，承租人可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買部分或者全部產(chǎn)權(quán)。具體關(guān)于保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入的具體條件，由縣市區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況合理確定保障對(duì)象的范圍。

十問：購房人購買共有產(chǎn)權(quán)住房，跟誰共有？是跟地方政府嗎？

答：《方案》沒有明確限定購房人跟誰共有，而是把確定共有人的權(quán)利交由縣市區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況制定。《方案》在明確住房供給方式時(shí)，提出各地、各部門、各單位要切實(shí)增加有效供給，說明只要地方政府認(rèn)可的部門和單位，都可以作為共有人?？梢酝ㄟ^購買現(xiàn)有住房作保障性租賃住房，用于解決本單位職工中住房困難家庭的住房問題，租賃滿5年后，經(jīng)承租人申請(qǐng)單位同意以共有產(chǎn)權(quán)方式出售，那么該單位就可以作為共有產(chǎn)權(quán)住房的共有人。比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，該土地允許在出讓時(shí)明確可先租后售，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也可以作為共有人。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售商品住房，自愿可納入保障性租賃住房，允許先租后售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以作為共有人。

十一問：《方案》購買共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)售價(jià)如何確定？

答：根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域因城施策，一城一策的方針，《方案》把共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價(jià)格確定權(quán)交由縣市區(qū)人民政府，各縣市區(qū)人民政府根據(jù)實(shí)際情況合理確定銷售價(jià)格，也可參考其他省市確定具體售價(jià)。如北京市共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。海南省安居房銷售價(jià)格由市縣、自治縣人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化商品住房均價(jià)、居民家庭收入等因素確定。杭州市共有產(chǎn)權(quán)住房銷售基準(zhǔn)價(jià)，按照同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格合理優(yōu)惠后確定。上海市則分不同類型共有產(chǎn)權(quán)住房確定銷售價(jià)格：一類是單獨(dú)選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，并綜合考慮本市保障對(duì)象的支付能力以及相近時(shí)期、相鄰地段內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格平衡等因素確定。另一類是配建的共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)格，綜合考慮本市保障對(duì)象的支付能力以及相近時(shí)期、相鄰地段內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格平衡等因素確定。最后對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障住房單套銷售價(jià)格按照銷售基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度確定，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并向社會(huì)公布。

盡管《方案》把共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價(jià)格制定權(quán)交給縣市區(qū)人民政府制定，但《方案》明確規(guī)定，承租人申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，已交的租金，可以計(jì)入購房款。這一條款保障承租人了購買共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)享受較大的政策優(yōu)惠。

十二問：《方案》對(duì)購買共有產(chǎn)權(quán)住房的退出條件是如何規(guī)定的？

答：《方案》規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房持有5年后，持有人在購買全部產(chǎn)權(quán)的情況下，可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。具體退出條件由縣市區(qū)人民政府根據(jù)實(shí)際情況制定，可以轉(zhuǎn)為商品住房上市交易，也可以在特定人群中封閉運(yùn)行，還可以在同一城市，根據(jù)不同項(xiàng)目或針對(duì)特定人群采取不同方式。比如為了留住人才，給在職人員提供方便，可以要求共有產(chǎn)權(quán)住房封閉運(yùn)行，不得上市交易。

十三問：《方案》提出職住平衡，如何在具體落地中實(shí)現(xiàn)職住平衡？

答：考慮醫(yī)護(hù)人員、環(huán)衛(wèi)工人、公交司機(jī)等從事基本公共服務(wù)人員的工作性質(zhì)及支付能力，《方案》提出注重職住平衡，在實(shí)際操作中保障性租賃住房?jī)?yōu)先選擇在工作地或者軌道交通站點(diǎn)附近，比如武漢市，可優(yōu)先選擇地鐵上蓋物業(yè)作為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。比如，各縣市區(qū)可在產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近購買現(xiàn)有商品房、在建工程項(xiàng)目或新建配套住宅，給產(chǎn)業(yè)園區(qū)新市民、青年人提供保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

十四問：《方案》是否明確哪些主體可參與？

答：《方案》鼓勵(lì)各地、各部門、各單位積極參與保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，切實(shí)增加有效供，具體可包括各地國(guó)有城投企業(yè)、各企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織等。

十五問：《方案》可以享受哪些政策支持？

答：《實(shí)施方案》再次明確只要納入我市保障性租賃住房的項(xiàng)目，都可以享受國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》和湖北省《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的通知》中的土地、財(cái)稅、金融、民用水電氣價(jià)格、審批等各項(xiàng)政策措施。

十六問：《方案》如何貫徹落實(shí)和組織實(shí)施？是否會(huì)引發(fā)部分單位各部門借機(jī)炒房或套取福利？

答：各縣市區(qū)人民政府對(duì)本地區(qū)解決好從事基本公共服務(wù)人員的住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。在摸清本地區(qū)從事基本公共服務(wù)人員的住房需求的前提下，以需定供，供需匹配，抓緊制定本地區(qū)從事基本公共服務(wù)人員保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)籌集工作方案和管理辦法。堅(jiān)持試點(diǎn)先行，各地向市人民政府提出試點(diǎn)備案后實(shí)施。各縣市區(qū)每年將解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難情況上報(bào)市人民政府。省、市人民政府定期對(duì)各地發(fā)展保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房情況實(shí)施監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，重點(diǎn)評(píng)價(jià)對(duì)促進(jìn)解決新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房困難所取得的成效，將評(píng)價(jià)結(jié)果納入對(duì)城市住房保障工作績(jī)效考核中，推動(dòng)各項(xiàng)政策落地見效?！?/span>方案》明確規(guī)定，縣市區(qū)人民政府要健全保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房管理服務(wù)平臺(tái)，嚴(yán)禁以解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難為名義騙取優(yōu)惠政策。