《咸寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目配建停車泊位管理辦法》的起草說明

現(xiàn)將《咸寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目配建停車泊位管理辦法》（送審稿）的起草情況說明如：

一、起草背景

近些年，隨著小區(qū)停車泊位配建管理工作加強，小區(qū)配建停車泊位數(shù)在量上得到較大增長，但仍存在權(quán)屬不明確、使用效率不高、管理不規(guī)范、權(quán)益保障不足、地上熱地下冷等問題和現(xiàn)象，一直是小區(qū)管理的難點問題、社會關(guān)注的焦點問題。為更好地鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)項目配建停車泊位，合理利用城市地下空間資源，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目停車泊位的出租、出售、附贈行為和不動產(chǎn)登記管理，保障停車泊位權(quán)利人的合法權(quán)益，推動化解小區(qū)“停車難”問題，按照市政府的安排部署，市自然資源和規(guī)劃局在前期調(diào)研和充分征求意見的基礎(chǔ)上，起草形成了《咸寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目配建停車泊位管理辦法》（送審稿）。

1. 起草過程

   2020年11月，組織住建、城管、法院、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司及相關(guān)律師事務(wù)所召開小區(qū)停車泊位管理研討座談會，對停車位權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)登記、租售管理、停車服務(wù)等進行討論，提出了意見和建議。我局結(jié)合座談會意見，在學(xué)習(xí)借鑒其他城市管理經(jīng)驗基礎(chǔ)上起草了《咸寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目配建停車泊位管理辦法（征求意見稿）》。

   2021年1月，以市政府辦公室名義征求了住建、城管、發(fā)改、市場等相關(guān)職能部門意見；2月4日，市政府辦組織相關(guān)單位對《辦法》（征求意見稿）進行了討論，對相關(guān)部門管理職責(zé)進行了協(xié)調(diào)，我局結(jié)合征求意見情況進行了修改完善。

   2021年3月26日至4月5日，我局在“云上咸寧”、《咸寧日報》微信公眾號、《香城都市報》等媒體上公開征集意見建議；2021年4月29日，我局組織市直相關(guān)職能部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司、新聞媒體、行業(yè)協(xié)會、業(yè)主群眾代表和法律專業(yè)人士召開座談會廣泛征求意見建議，修改形成《辦法》（代擬稿）。

   2021年5月31日，按照市司法局對《辦法》（代擬稿）審查意見進一步修改完善，形成《辦法》（送審稿）。

   三、意見采納情況

   （一）關(guān)于住建、發(fā)改、市場等部門提出的具體條款修改意見已在相關(guān)條款中采納修改。

   （二）關(guān)于住建、發(fā)改、市場、城管等部門提出的部門責(zé)任分工的意見，已按2021年2月4日市政府辦主持召開的部門協(xié)調(diào)會意見進行了修改調(diào)整。

   （三）關(guān)于媒體和座談會征集的意見，我局研究后，對合理的意見和建議進行了吸納，并做修改完善。比如：座談會上業(yè)主代表提出的“增加一定比例停車泊位由業(yè)主共同使用”的建議，作為鼓勵、引導(dǎo)性內(nèi)容在《辦法》第三條第四款“未設(shè)置地面露天停車位，但設(shè)置了地下停車泊位的房地產(chǎn)開發(fā)項目，鼓勵開發(fā)企業(yè)提供規(guī)劃配建停車泊位數(shù)（含人防地下室車位）的10％作為小區(qū)全體業(yè)主共同使用。”進行補充完善。

   （四）關(guān)于市司法局對《辦法》第三條第四款、第六條第二款、第八條第一款、第十四條的審查意見已在相應(yīng)條款中修改完善。

   四、主要條款內(nèi)容

   （一）關(guān)于停車泊位權(quán)屬

   第三條　在項目用地紅線范圍內(nèi)經(jīng)規(guī)劃批準利用、占用業(yè)主共有地面空間設(shè)置的地面露天停車位歸小區(qū)業(yè)主共同享有，開發(fā)企業(yè)不得出租、出售、附贈給企業(yè)（含物業(yè)公司，下同）或個人，不得辦理不動產(chǎn)登記。未占用業(yè)主共有地面空間設(shè)置的其它露天停車泊位可按雙方約定履行。

   人防地下室歸國家所有，其范圍內(nèi)規(guī)劃布局的停車泊位，按照平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有的原則，經(jīng)人防主管部門批準，開發(fā)企業(yè)可以將停車位出租給業(yè)主停車使用，但不得出售、附贈給企業(yè)或個人，不得辦理不動產(chǎn)登記。

   地上室內(nèi)停車庫、非人防地下室車位面積已計入業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證登記公攤面積的，歸小區(qū)業(yè)主所有；未計入業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證登記公攤面積的，按照“誰投資、誰受益”原則，歸項目開發(fā)企業(yè)所有，可以進行出租、出售、附贈給本小區(qū)業(yè)主和辦理不動產(chǎn)登記。

   未設(shè)置地面露天停車位，但設(shè)置了地下停車泊位的房地產(chǎn)開發(fā)項目，鼓勵開發(fā)企業(yè)提供規(guī)劃配建停車泊位數(shù)（含人防地下室車位）的10％作為小區(qū)全體業(yè)主共同使用。

2. 關(guān)于連建地下停車空間有償使用

   第五條　本辦法施行后供地的建設(shè)項目，其配建地下停車場（含人防地下停車場，下同）的供地和規(guī)劃建設(shè)管理，按照以下規(guī)定辦理。

   （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目地表及配建地下停車場作為連建空間，地表建設(shè)用地使用權(quán)和地下建設(shè)用地使用權(quán)按照“一并供地、分次辦理”的原則，一并擬訂供地方案，分別辦理供地手續(xù)。

   （二）開發(fā)企業(yè)報自然資源和規(guī)劃部門審批的項目規(guī)劃和建筑設(shè)計方案中應(yīng)當明確配建地下停車場及停車泊位的具體布局方式，包括：配建地下停車場的用地范圍、建筑面積、使用功能及地下室層數(shù)等。重點區(qū)分標注人防區(qū)域和非人防區(qū)域范圍，機械式停車位和自走式停車位布局、數(shù)量，其中人防地下室范圍內(nèi)不得設(shè)置機械式停車位。

   （三）開發(fā)企業(yè)依據(jù)自然資源和規(guī)劃部門批準的項目規(guī)劃和建筑設(shè)計方案，申請完善配建地下停車場建設(shè)用地使用權(quán)供地手續(xù)，補充簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者辦理國有建設(shè)用地劃撥手續(xù)，其中，配建地下停車場的土地用途結(jié)合地上主導(dǎo)用途確定為“配建地下停車場（地上主導(dǎo)用途）”，出讓起止時間和使用年限與地上主導(dǎo)用途使用權(quán)的起止時間和使用年限保持一致。出讓價款按其地上使用權(quán)主導(dǎo)用途出讓時所在區(qū)域基準地價的10％計算，繳納土地價款具體標準如下：

   配建地下停車場用地使用權(quán)出讓價款＝配建地下停車場用地出讓面積×該宗地地上使用權(quán)主導(dǎo)用途出讓時所在區(qū)域基準地價×10％。

   參考其他城市地下配建停車位土地收益做法：

3. 荊門市做法。荊門市2019年9月施行的《荊門市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車泊位管理暫行辦法》規(guī)定：“地下停車泊位建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓價款＝土地出讓面積×該宗地地上使用權(quán)主導(dǎo)用途所在區(qū)域基準地價×10％”。

4. 武漢市做法。武漢市2019年3月施行的《武漢市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范開發(fā)建設(shè)項目配建地下停車場管理的意見》規(guī)定：“地下配建停車場建設(shè)用地使用權(quán)的政府土地收益，原則上不得低于工業(yè)用地評估地價的6％。”

5. 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行綜合驗收及規(guī)劃條件核實，應(yīng)當將配建地下停車場的空間范圍、建筑面積及停車位數(shù)量、地下室層數(shù)等情況納入驗收、核實范圍，并進行實地核驗。經(jīng)驗收合格，方可申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

6. 關(guān)于停車位租售備案管理

   第七條　開發(fā)企業(yè)在出租或出售地上室內(nèi)停車庫和非人防地下室車位前，應(yīng)制定租售方案報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。車位租售方案未經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的，開發(fā)企業(yè)不得擅自對外出租、出售、附贈車位、車庫。租售方案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

   （一）規(guī)劃批準用于停放汽車的車位、車庫分布位置、數(shù)量、面積情況（總平面規(guī)劃圖、地上和地下室內(nèi)車位布局圖）。同一物業(yè)管理區(qū)內(nèi)存在住宅、商業(yè)、辦公等不同功能用途房屋的，應(yīng)一并公示各功能用途房屋的車位分配情況（數(shù)量、分布等）及依據(jù)，相關(guān)規(guī)劃批準文件未區(qū)分各功能用途房屋車位配建數(shù)量的，應(yīng)按不同功能用途房屋面積占總建筑面積的比例分配車位。

   （二）擬出租、出售、附贈的地上室內(nèi)停車庫和非人防地下室車位的分布位置、數(shù)量、面積情況（測繪平面圖）、停車位樓盤表及產(chǎn)權(quán)初始（首次）登記證明文件。

   （三）擬出租車位的，應(yīng)明確出租的時間、方式、租金標準。

   （四）擬出售車位的，應(yīng)明確出售的時間、方式、每個車位的售價。

   （五）采取何種監(jiān)督方式保證租售過程公開、公平、公正。

   （六）車位物業(yè)服務(wù)費用及其他需要說明事項。

   （七）車位出租、出售、附贈方案、車位物業(yè)服務(wù)費用和產(chǎn)權(quán)初始（首次）登記證明文件應(yīng)在小區(qū)主要出入口、公示欄等顯著位置公示，公示期不少于30天。

   第十條　車位、車庫的銷售、租賃應(yīng)建立統(tǒng)一、規(guī)范的停車位樓盤表，納入開發(fā)項目樓盤表進行管理。車位、車庫銷售合同實行網(wǎng)簽備案制度，推行使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認可的商品房買賣合同示范文本；車位、車庫租賃合同推行住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認可的房屋租賃合同示范文本。

   在簽訂車位、車庫租賃、銷售和合同時，應(yīng)當在合同中注記房屋購買人或承租人已購買本小區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號或商品房買賣合同編號。

7. 關(guān)于停車泊位產(chǎn)權(quán)登記管理

   第九條　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收后，其配建的地上室內(nèi)停車庫和非人防地下室車位作為獨立不動產(chǎn)單元進行登記，單獨核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)地上、地下標識碼編制不動產(chǎn)單元號。不動產(chǎn)權(quán)證書登記的權(quán)利性質(zhì)、土地用途、土地使用期限等內(nèi)容按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確定，其房屋用途為“地上室內(nèi)停車庫”、“非人防地下室車位”。車位、車庫的不動產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當注記權(quán)屬人已購買本房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋的不動產(chǎn)權(quán)證號或商品房買賣合同編號。

   房地產(chǎn)開發(fā)項目配建地下停車場未取得地下建設(shè)用地使用權(quán)、未辦理不動產(chǎn)初始（首次）登記而進行停車位銷售交易的，房屋交易監(jiān)管部門不得對買賣合同進行備案，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理配建地下停車位不動產(chǎn)登記。

8. 關(guān)于停車泊位管理部門職責(zé)

   第十二條　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出售、出租、附贈情況進行監(jiān)督管理。

   發(fā)展和改革部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫銷售、租賃價格和物業(yè)服務(wù)價格的成本監(jiān)督管理工作。

   自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位產(chǎn)權(quán)登記的監(jiān)督管理工作。

   市場監(jiān)督管理部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目機動車停放服務(wù)價格行為的監(jiān)督檢查工作。

   人民防空管理部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目人防工程范圍內(nèi)平時用作停車位的監(jiān)督管理工作。

   第十三條　車位、車庫的產(chǎn)權(quán)所有人、使用和維護管理責(zé)任人應(yīng)當按照規(guī)劃批準用途合理使用，保障公共通道及出入口的開放性和交通集散功能，保障消防、通風(fēng)、照明、監(jiān)控、通信等設(shè)施正常運行。不得隨意拆改、變動地下車位建筑主體、承重結(jié)構(gòu)，不得擅自改變車位、車庫用途，以及不得有法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為，違反規(guī)定的由城管、住建、應(yīng)急、公安等管理部門及時依法查處。

   （七）關(guān)于停車泊位物業(yè)服務(wù)

   第十七條　開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)不得向業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)（租賃）的車位、車庫和地面露天停車位收取停車位使用費。物業(yè)服務(wù)機構(gòu)針對車位、車庫提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的可以收取物業(yè)服務(wù)費。

   車位、車庫物業(yè)服務(wù)費的收費標準、使用、管理等具體事項由小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)雙方協(xié)商決定，并簽訂服務(wù)合同；業(yè)主委員會成立前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)機構(gòu)制定本物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車位、車庫物業(yè)服務(wù)費的收費標準、使用、管理方案。車位、車庫物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當在本物業(yè)管理區(qū)主要出入口、公示欄公示30天，公示無異議后，將方案報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案后實施。

   （八）關(guān)于停車泊位租售價格與物業(yè)服務(wù)投訴處理

   第十八條　對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車位、車庫租售價格及物業(yè)服務(wù)價格，由物價主管部門開展成本調(diào)查，市場監(jiān)管部門依據(jù)成本調(diào)查結(jié)果組織協(xié)商，引導(dǎo)、督促開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)公司合理定價。

   第十九條　各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照本辦法要求，規(guī)范車位、車庫租售行為，合理確定價格，不得采用欺詐、串通、哄抬等手段變相操控車位、車庫價格，不得擾亂房地產(chǎn)市場秩序。對未按規(guī)定租售車位、車庫的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由相關(guān)部門按照規(guī)定依法依規(guī)處理。

   五、請求事項

   按照市司法局審查意見，請求市政府常務(wù)會議研究通過后以咸政規(guī)名義印發(fā)實施。

   參會單位建議名單：市自然資源和規(guī)劃局、市住建局、市發(fā)改委、市城管執(zhí)法委、市市場監(jiān)督管理局。